Un prêt hypothécaire est un emprunt utilisé pour financer l'achat d'une propriété, où la propriété elle-même sert de garantie. En cas de défaut de paiement, le prêteur peut prendre possession de la propriété pour récupérer les sommes dues.

Le montant maximal dépend de plusieurs facteurs : vos revenus, vos obligations financières actuelles, votre cote de crédit et la politique du prêteur. Les prêteurs utilisent deux ratios pour évaluer votre capacité d'emprunt — le ratio ABD (amortissement brut de la dette) et le ratio ATD (amortissement total de la dette). Un courtier hypothécaire peut calculer ces ratios avec vous pour déterminer votre capacité réelle.

La mise de fonds est le montant que vous payez comptant lors de l'achat d'une propriété — la différence entre le prix d'achat et le montant emprunté. Le minimum requis est de 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $. Une mise de fonds de 20 % ou plus vous évite de payer la prime d'assurance hypothécaire (SCHL), ce qui peut représenter une économie significative.

Il faut distinguer deux notions importantes :

Le terme : la durée pendant laquelle les conditions de votre prêt (taux, modalités) demeurent inchangées — généralement de 1 à 5 ans.

La période d'amortissement : la durée totale prévue pour rembourser le prêt en entier — généralement 25 ans pour les dossiers haut ratio (mise de fonds inférieure à 20 %) et jusqu'à 30 ans pour les dossiers conventionnels.

La période d'amortissement est la durée totale nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire en entier, en effectuant tous vos paiements réguliers. Elle est toujours plus longue que la durée du terme. Par exemple, vous pouvez avoir un terme de 5 ans avec une période d'amortissement de 25 ans — à la fin du terme, vous renégociez les conditions pour les 20 années restantes.

L'assurance hypothécaire (offerte par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Elle est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat. La prime varie selon le ratio prêt/valeur et est généralement ajoutée au montant de l'hypothèque. Une taxe de 9 % sur la prime est payable comptant chez le notaire.

Une préapprobation est une évaluation préliminaire de votre admissibilité à un prêt hypothécaire, basée sur les informations financières que vous fournissez. Elle indique le montant potentiel que vous pourriez emprunter et le taux que le prêteur est prêt à vous offrir pour une période déterminée (généralement 90 à 120 jours). La préapprobation renforce votre position comme acheteur sérieux et accélère le processus lorsque vous trouvez la propriété idéale.

Oui, il est possible d'acheter avec une mise de fonds minimale de 5 %. Cela entraîne cependant des coûts additionnels : la prime d'assurance hypothécaire (entre 2,8 % et 4 % du montant emprunté selon la mise de fonds) et la taxe de 9 % sur cette prime, payable comptant chez le notaire.

Le processus comprend généralement les étapes suivantes :

→ Soumission de la demande avec les documents requis
→ Vérification du dossier de crédit
→ Évaluation de la capacité de remboursement (revenus, dettes, ratios)
→ Évaluation de la propriété par un évaluateur agréé
→ Approbation finale et envoi des instructions au notaire

Les documents requis varient selon votre situation (salarié, travailleur autonome, revenu variable), le type de transaction (achat entre particuliers ou via courtier immobilier) et le prêteur. En règle générale, vous devrez fournir :

→ Preuves de revenus (talons de paie, déclarations de revenus, avis de cotisation)
→ Relevés bancaires démontrant vos économies ou votre mise de fonds
→ Lettre de don si applicable
→ Informations sur la propriété achetée

Votre courtière vous indiquera précisément les documents requis selon votre dossier.

L'inspection n'est pas légalement obligatoire, mais elle est fortement recommandée. L'acheteur a l'obligation de démontrer qu'il a fait preuve de diligence lors de l'achat. Si un problème détectable lors d'une inspection visuelle se manifeste après la transaction, vous n'aurez généralement pas de recours si vous n'avez pas fait inspecter la propriété.

Un courtier hypothécaire travaille pour vous — pas pour un prêteur. Il vous donne accès à un large éventail de prêteurs, compare les offres, négocie les conditions en votre nom et simplifie l'ensemble du processus. Son expertise est particulièrement précieuse pour les dossiers complexes (travailleurs autonomes, situations de crédit particulières, achat avec rénovations). Dans la majorité des cas, ses services sont sans frais pour vous.

Taux fixe : le taux d'intérêt reste constant pour toute la durée du terme. Vos paiements sont prévisibles et stables, peu importe l'évolution du marché.

Taux variable : le taux fluctue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada et des conditions du marché. Il peut offrir des économies importantes lorsque les taux baissent, mais comporte une part d'incertitude.

Le choix dépend principalement de votre tolérance au risque, de la stabilité de vos revenus et de vos objectifs financiers. Le taux fixe convient mieux aux personnes qui privilégient la stabilité et la prévisibilité des paiements. Le taux variable peut être avantageux pour ceux qui acceptent une certaine fluctuation et souhaitent profiter d'une éventuelle baisse des taux. Les pénalités diffèrent également selon le type de taux — un facteur important à considérer.

Le taux d'intérêt est influencé par plusieurs facteurs : les conditions du marché obligataire (pour les taux fixes), le taux directeur de la Banque du Canada (pour les taux variables), votre cote de crédit, le ratio prêt/valeur, la durée du terme et le type de prêt choisi.

Cela dépend du produit choisi. Certains prêts à taux variable maintiennent le même montant de versement — seule la portion appliquée au capital versus aux intérêts change. D'autres produits ajustent le montant du versement à chaque variation du taux. Certains prêteurs appliquent une politique d'amortissement négatif, ce qui peut augmenter la période d'amortissement si les taux montent. Il est important de bien comprendre le fonctionnement du produit avant de signer.

L'amortissement négatif survient lorsque les paiements mensuels ne couvrent pas les intérêts accumulés — la dette augmente au lieu de diminuer. Cela peut se produire avec certains prêts à taux variable lorsque les taux montent significativement et que le versement reste fixe. Les intérêts non couverts sont alors ajoutés au capital, ce qui prolonge la durée de remboursement et augmente le coût total du prêt.

Oui, la plupart des prêts hypothécaires permettent le remboursement anticipé, mais des conditions s'appliquent. La majorité des contrats incluent des privilèges de remboursement anticipé — généralement la possibilité d'effectuer des paiements forfaitaires annuels (souvent 10 à 20 % du solde initial) et/ou d'augmenter les versements réguliers. Un remboursement complet avant l'échéance peut entraîner une indemnité — dont le calcul varie selon le prêteur et le type de taux.

Les taux hypothécaires sont basés sur les conditions du marché financier, la politique monétaire de la Banque du Canada, la solvabilité de l'emprunteur et le type de prêt choisi. Les taux fixes sont généralement liés aux rendements obligataires, tandis que les taux variables suivent le taux préférentiel des banques, lui-même influencé par le taux directeur de la Banque du Canada.

La fréquence varie selon le type de produit :

Taux fixe : les intérêts sont calculés semestriellement (deux fois par année) — c'est une règle encadrée par la loi canadienne.

Taux variable et marges de crédit hypothécaires : les intérêts sont généralement calculés mensuellement, bien que certains prêteurs appliquent un calcul semestriel.

Cette fréquence influence le coût réel de votre emprunt — il est important de le vérifier lors de la comparaison des offres.