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Vous songez à louer votre propriété ou une partie de celle-ci sur un réseau d'aide à la location pour boucler les fins de mois ? Mais à quel prix ?
Octobre 2016 par: Diane Garneau

Depuis quelques années la location à court terme est de plus en plus répandue. Plusieurs propriétaires profitent des services de location à court terme, comme ceux offerts par l'entreprise Airbnb, afin de louer leur propriété à des touristes en vue d'arrondir leur fin de mois. Peut-on les blâmer ? La vie coûte si cher que l’on comprend aisément l’attrait du gain facile de revenus supplémentaires.

Saviez-vous que, depuis avril 2016 au Québec, les locations sont faites par l'entremise de compagnies offrant des locations à court terme sont légales et réglementées par la Loi sur les établissements d’hébergement touristique ? Mais qu'est-ce qu'un établissement d’hébergement touristique ? Par définition, un établissement d'hébergement touristique est une unité d'hébergement louée 'à des touristes', 'sur une base régulière' et 'lors d'une même année civile'. Si vous souhaitez louer votre logement pour une durée de 31 jours, ou moins, par année à des touristes, vous devez maintenant obtenir un permis de Tourisme Québec de votre municipalité, avoir un panonceau indiquant le niveau de qualité de l'hébergement offert et payer une taxe d'hébergement, sans quoi vous vous exposez à des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars. Consultez le guide d'interprétation que Tourisme Québec a publié pour tous les détails en cliquant sur ce lien : https://www.tourisme.gouv.qc.ca/publications/media/document/services/hebergement-guide-interpretation.pdf

Dans la plupart des municipalités, l'hébergement touristique est une activité commerciale. Vous devez donc convertir votre immeuble d’habitation en immeuble commercial. Cette conversion, ou changement de vocation, doit être faite auprès de la municipalité. Cette dernière peut accepter ou refuser la demande en fonction du type de propriété et de plusieurs critères qu’elle a établis. La conversion d’une propriété ou d’un immeuble modifie également le rôle d'évaluation et le zonage; par conséquent, vos taxes municipales et scolaires augmenteront. Le règlement de votre municipalité prévoit des normes d'utilisation pour les propriétés destinées à des fins commerciales en zonage résidentiel, il est donc recommandé de faire les vérifications d'usage afin de ne pas vous exposer à des poursuites ou à des amendes.

Le public n’est pas au courant de plusieurs des répercussions liées au changement d’usage résidentiel vers un autre type d'usage. Tout d’abord, la vente de votre bien, qui est dorénavant commercial, a des incidences fiscales. Vous devez également déclarer ses revenus commerciaux et donc payer des impôts supplémentaires. Tous les trois mois, vous devez remettre au gouvernement la taxe d'hébergement perçue sur la transaction, à défaut de quoi vous aurez à payer des intérêts et des pénalités. Vous trouverez plus d'information sur le calcul et la perception de la taxe sur l'hébergement en consultant le site du gouvernement à l'adresse suivante : http://www.revenuquebec.ca/fr/entreprises/taxes/hebergement/default.aspx.

Savez-vous si votre créancier hypothécaire actuel permet que vous procédiez à des activités commerciales dans votre propriété ? La réponse est NON ! En consultant votre acte de prêt ou votre convention hypothécaire (vous savez le document de plusieurs pages que vous avez signé chez le notaire et par la suite caché dans votre tiroir ?), vous trouverez une clause selon laquelle vous devez informer votre prêteur si vous changez le type d'usage ou souhaitez louer votre propriété. Si vous avez besoin d'aide pour comprendre les clauses de ces documents, consultez un notaire, celui-ci pourra valider ce qui est permis.
Peut-être vous dites-vous « J'ai seulement à ne pas l'en informer ». Cela est votre choix. Mais sachez que si vous souhaitez obtenir des fonds supplémentaires sur votre propriété vous pourriez avoir des problèmes, car pour qu'une propriété soit financée par une hypothèque résidentielle, la partie commerciale ne doit pas dépasser 20 % de sa superficie totale. En convertissant l'usage de votre propriété à commerciale, vous serez contraint de renouveler votre prêt existant sans n’y apporter aucun changement. Si vous souhaitez obtenir un nouveau financement, vous aurez à faire appel à des centres de financement commercial de banques ou de Caisses qui imposeront un taux plus élevé que celui du financement résidentiel. Vous devrez également prévoir des frais d'ouverture de dossier ainsi que des frais de renouvellement, et ce, même si vous êtes personnellement le propriétaire de la propriété.

Qu'en est-il de votre assurance habitation ? Est-ce que votre couverture d'assurance habitation vous protège des dommages corporels causés à un visiteur quand vous n'êtes pas sur les lieux ? Que prévoit votre clause de responsabilité civile ? Les couvertures et primes d'assurance résidentielle pour propriétaire occupant et pour la location sont différentes, votre prime d'assurance habitation augmentera assurément.

Vous avez converti votre propriété pour en faire un usage commercial et songez à la vendre ? Nouvelle complication en vue : quelles taxes appliquer lors de la revente ? Avant la mise en vente de votre propriété, vous aurez à faire la demande de modification d'usage commercial à résidentiel, car vos futurs acheteurs ne pourront obtenir un financement hypothécaire standard, soit une hypothèque résidentielle, pour acheter la propriété. En ce sens, vous aurez réduit le bassin d'investisseurs pouvant se qualifier selon les normes relatives au financement commercial avec tout ce que cela comporte : mise de fonds plus importante, taux d'intérêt plus élevés, etc.
En conclusion, avant de vous aventurer dans la location commerciale de votre propriété, prenez le temps d'analyser votre situation et les frais que cela peut représenter, afin de voir si le jeu en vaut la chandelle. Comptiez-vous refaire votre prêt hypothécaire dans quelques années pour des rénovations ou tout simplement pour un nouvel investissement immobilier ? Il serait peut-être sage de devancer le projet de refinancement afin de vous assurer d'obtenir les meilleures conditions.
Quels seront les frais de conversion de votre résidence à des fins commerciales ? Êtes-vous prêt à vous conformer à toutes les exigences liées à ce type de location : conversion d'usage pour commerciale, augmentation de votre couverture d'assurance habitation, financement commercial, revenu imposable supplémentaire, perception des taxes et remise au gouvernement tous les trois mois ? Demandez conseil à des professionnels pouvant bien vous informer : fiscalistes, notaires, avocats.
Également, n'oubliez pas de contacter votre courtier hypothécaire pour revoir vos conditions de financement avant de procéder à tout changement.
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